Circle rate : घर खरेदी करताना सर्कल रेटचीही माहिती घ्या; नाहीतर आयकर विभागाची नोटीस आलीच समजा

मुंबई : हैदराबादमध्ये (Hyderabad) आयटी (IT) कंपनीत काम करणाऱ्या निशांतला एक फ्लॅट आवडला. त्यानं 55 लाख रुपयांना फ्लॅट खरेदी करण्याचं निश्चित केलं. मात्र, करारामध्ये फक्त 45 लाख रुपयांचा उल्लेख करण्यात आला. दहा लाख रुपये रोखीने दिले. जेव्हा तो रजस्ट्रेशनसाठी गेला त्यावेळी त्याभागातील फ्लॅटचा दर हा 70 लाख रुपये होता. पॉपर्टी कायद्याबाबत निशांतला फारशी माहिती नसल्यामुळे त्यानं 70 लाख रुपयांच्या किमतीप्रमाणं स्टॅम्प ड्युटी (Stamp duty) भरली. घरप्रवेशाच्या काही दिवसानंतर निशांतला आयकर विभागाची नोटीस आली. नोटीस आल्यानंतर घर खरेदीचा सगळा उत्साह निघून गेला. हे कसं घडलं ? याबाबत निशांतला काहीच कल्पना येत नव्हती. प्रॉपर्टीची विक्री करताना आयकर कायदा 50 सी अंतर्गत एखाद्या प्रॉपर्टीची किंमत सर्कल रेट पेक्षा कमी असल्यास स्टॅम्प ड्युटीनुसार प्रॉपर्टीची किंमत विक्रेत्याला मिळाली आहे असं गृहित धरलं जातं. हे उत्पन्न भांडवली उत्पन्न गृहित धरले जाते. प्रॉपर्टीच्या किमतीनुसार आयकर द्यावा लागतो. तर याऊलट खरेदीदाराबाबत इतर स्रोतातून मिळालेलं उत्पन्न समजण्यात येतं. ते त्याच्या वार्षिक उत्पन्नात गृहित धरलं जातं. या उत्पन्नावर स्लॅबनुसार आयकर भरावा लागतो. 50 सी नुसार किमतीचा करार आणि सर्कल रेटमध्ये दहा टक्क्याचं अंतर राहू शकतं.

सर्कल रेट काय आहे?

प्रॉपर्टी हा विषय राज्यांच्या अखत्यारित आहे. जिल्हा प्रशासन शहरातील जमीन आणि इतर मालमत्तांची स्टँडर्ड किमत ठरवत असते. या किंमतीपेक्षा कमी किंमतीत प्रॉपर्टी रजिस्टर होत नाहीत. त्यालाच सर्कल रेट असे म्हणतात. करारामध्ये जरी किंमत कमी असली तरीही सर्कल रेटनुसार रजिस्ट्री करावी लागते. निशांतने 45 लाख रुपयांमध्ये फ्लॅटचा करार केला. निशांत हा 30 टक्के स्लॅबमध्ये येतो. सर्कल रेट 70 लाख रुपये आहे तर त्याला 70-45 = 25 लाखांवर कर द्यावा लागणार. त्याला 30 टक्क्यांप्रमाणं 7.5 लाख रुपये टॅक्स भरावा लागणार. सेस आणि सरचार्जेस अतिरिक्त लागतील. कर वाचवण्यासाठी विक्रेता खरेदीदाराला कमी किमतीचं अग्रीमेंट करण्यासाठी भाग पाडतो. जर खरेदीदार तयार न झाल्यास एजन्ट दोन्ही पार्टीला कमी ग्रीमेंटंचं महत्व पटवून देतो. मात्र, निशांतसारख्या खरेदीदाराला शेवटी भोगावं लागतं.

कुठं चुकलं ?

निशांतनं फ्लॅट खरेदीसाठी 55 लाख रुपयांची रक्कम दिली होती. त्यानं 45 लाख रुपयांचा अ‍ॅग्रीमेंट करायला नको होतं. जर त्याने 55 लाख रुपयांचे अॅग्रीमेंट केलं असतं तर त्याला 70-55 म्हणजेच 15 लाख रुपयांवर 4.5 लाख कर द्यावा लागला असता, अशाप्रकारे त्यानं 3 लाख रुपयांची कर बचत केली असती. या व्यवहारात 10 लाख रुपये रोखीने दिले असावेत असा समज होतो. त्यामुळे ही रोख रक्कम काळ्या पैशाच्या रडारवर येते. हे प्रकरण आयकर विभागाच्या लक्षात आल्यानंतर निशांतला कर आणि व्याजासोबतच दंड आणि शिक्षासुद्धा होऊ शकते, असे टॅक्स आणि गुंतवणूक सल्लागार बळवंत जैन म्हणतात.

काय काळजी घ्यावी?

अशी परिस्थिती टाळण्यासाठी त्या परिसरातील सर्कल रेटची चौकशी करावी. त्यानंतरच प्रॉपर्टीबाबत अ‍ॅग्रीमेंट करावं. सर्कल रेटपेक्षा कमी किंमतीचं अ‍ॅग्रीमेंट करू नये. सध्या रजिस्ट्री करताना खरेदीदार आणि विक्रेता या दोघांचंही आधार आणि पॅनकार्ड बंधनकारक आहे. त्यामुळे प्रॉपर्टी विक्री किंवा खरेदीचा संपूर्ण व्यवहार आयकर विभागाच्या रडारवर असतो. काही गोंधळ आढळल्यास आयकर विभाग नोटीस बजावते. कर चोरी प्रकरणात सापडल्यानंतर अडचणी वाढतात. त्यामुळे एखाद्या प्रॉपर्टीचा व्यवहार अंतिम करण्यापूर्वी त्याभागातील सर्कल रेटची माहिती आवश्य घ्या.